اخبار » اخبار صنعت ساختمان تعداد بازدید: ۷۶۳

بدون شک یکی از مهمترین پیش‌نیازها برای برنامه‌ریزی اصولی و کارآمد در بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله مسکن، شفافیت اطلاعات است. محدودیت منابع زمین بویژه منابع زمین شهری در کنار ویژگی‌های خاص آن منجر به تأثیرپذیری بالای این بازار از تقاضای سوداگرانه شده است.

تاریخ انتشار: ۱۳۹۱/۰۵/۰۸ ۱۶:۰۶:۳۷


به علاوه نوسانات شدید بازار زمین و مسکن شهری به دلیل داشتن تأثیرات برونی و متقابل بالا در تعامل با دیگر حوزه‌های اقتصاد منجر به تأثیر منفی بر کل اقتصاد می‌شود. نبود اطلاعات صحیح در بازار زمین و مسکن مهمترین دلیلی است که موجب شده طی سال‌های اخیر بسیاری از برنامه‌های طراحی شده برای این بخش به نتیجه مطلوب نرسد. این در حالی است که وجود جریان صحیح اطلاعات در بازارهای اقتصادی و امکان رصد بازار می‌تواند کمک بزرگی برای اجرا و نظارت چگونگی اجرای سیاست‌ها باشد. کارشناسان بر این باورند که یکی از مهمترین ابزارهای جمع‌آوری اطلاعات ایجاد سامانه هوشمند اطلاعات املاک و مستغلات کشور است که نخستین گام آن می‌تواند تهیه شناسنامه هوشمند برای املاک و مستغلات باشد.

آغاز صدور شناسنامه املاک و مستغلات از مسکن مهر
مشاور ارشد وزیر راه و شهرسازی و دبیر کارگروه سامانه املاک و مستغلات کشور با اشاره به این‌که در حال حاضر سیاست کنترل سوداگری در بخش زمین و مسکن یکی از مهمترین سیاست‌های دولت در بخش مسکن است، می‌افزاید: سیاست کنترل سوداگری دارای دو جنبه است، یکی بحث شفافیت اطلاعات و دیگری موضوع سیاست‌های بازدارنده.

مقداد همتی می‌افزاید: در هر کجا که فسادی وجود دارد، به نوعی با فقدان شفافیت یا ضعف در قانون روبه‌رو هستیم. یعنی زمانی کنترل سوداگری یا کنترل فساد در حوزه زمین و مسکن مطرح می‌شود که در دو ناحیه، «ضعف قانونی» و «نبود شفافیت اطلاعات» در این حوزه نقطه ضعف وجود دارد. در بحث سیاست‌های شفاف‌سازی اطلاعات نخستین اقدام عملی لازم، اصلاح وضع موجود است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال‌های گذشته یک سری از نقل و انتقالات در هیچ جایی ثبت نشده اند که در نتیجه از تعداد کل معاملات و نقل و انتقالات انجام شده اطلاعاتی موجود نیست. همچنین صوری یا واقعی بودن معاملات انجام شده مشخص نبود. از طرفی دیگر سازمان ثبت اسناد و املاک، فاقد بانک اطلاعات کامل و شفافی بود. یک مسئله اساسی این بود که بسیاری از نقل و انتقالات روی ملک اصلاً به سازمان ثبت اسناد و املاک ارتباطی نداشت مانند اجاره‌نامه‌ها، قراردادهای صلح یا قولنامه‌هایی که صورت می‌گرفت و افراد به آنها متعهد بودند، بدون این‌که این نوع معاملات در جایی ثبت شود.

اما با تشکیل سامانه املاک و مستغلات کشور از این به بعد باید هر نوع فعل و انفعالی از جمله هبه، صلح، وقف، اجاره و مانند آن در حوزه مالکیت و سکونت در سامانه‌ای با عنوان سامانه معاملات املاک و مستغلات ثبت شود که این طرح با همکاری مشاورین املاک توسعه پیدا کرد. در حین اجرای این طرح، برخی افراد از ثبت معاملات در سامانه اجتناب می‌کردند که با ارتقا و توسعه طرح اعلام شد، کلیه قراردادها باید به صورت مکانیزه چاپ شوند و چاپ قرارداد، مستلزم ورود اطلاعات به سامانه معاملات املاک و مستغلات می‌باشد و در صورتی که قرارداد چاپی نباشد، فاقد اعتبار خواهد بود.

از سوی دیگر با هدف حذف فایل‌های دستی افراد در مشاورین املاک مبایعه نامه های پرینتی وارد بازار جامع املاک و مستغلات شد. با انجام این طرح دیگر نیازی نیست برای انجام هر کاری به چندین مشاور املاک مراجعه شود. در این صورت با مراجعه به اولین مشاور املاک، فایل و اطلاعات در سامانه ثبت می‌شود و این ثبت برای هر مشاوری که عمل ثبت را انجام می‌دهد، حق امتیازی به دنبال دارد. البته همه مشاورین املاک این فایل را در اختیار دارند و همه می‌توانند برای آن مشتری پیدا کنند. اما هرکس که معامله را به سرانجام برساند باید درصدی را به مشاور املاکی که ثبت اولیه را انجام داده بپردازد.

به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی ضروری است برای داشتن یک بانک اطلاعات کامل وارد فاز ایجاد بانک اطلاعات املاک و مستغلات و تکمیل آن شد. وی خاطرنشان کرد: این طرح می‌تواند از مسکن مهر شروع شود چرا که این طرح به طور کامل در دست وزارت راه و شهرسازی است. همچنین کلیه اطلاعات ملک، شناسنامه فنی، اطلاعات مالک و مانند آن موجود است که بدین‌ ترتیب تمام این اطلاعات می‌تواند در یک تراشه جمع‌آوری شده و بنای طرح دیگری به نام طرح کارت هوشمند املاک و مستغلات را بگذارد در همین حال باید در مرحله بعدی ‌این طرح را برای واحدهای ساخته شده خارج از حوزه مسکن مهر به اجرا درآورد که در این صورت نیز می‌توان کار را از طریق سازمان نظام مهندسی پیگیری کرد.

در مرحله سوم طرح، نوبت به واحدهای مسکونی ای می‌رسد که از تسهیلات بانکی استفاده کرده‌اند. به همین ترتیب طی چندین مرحله همه اطلاعات پایش شده و بانک اطلاعاتی تشکیل خواهد شد. برای انجام این امر ضروری است با تمام نهادها و دستگاه‌ها و سازمان‌هایی که به ملک مربوط هستند ارتباط برقرار کرد. همچنین می‌توان با وضع مجموعه‌ای از قوانین دستگاه‌ها و نهادها را به تعامل بیشتر ترغیب کرد. از طرفی هم می‌توان با دادن امتیازات ویژه، تمامی دستگاه‌های مرتبط با ملک از جمله ادارات آب و برق و گاز، بانک‌های مختلف، سازمان ثبت اسناد و املاک، ثبت احوال، شهرداری‌ها، وزارت نیرو و مانند آن را به تعامل بیشتر مجاب کرد و از مشارکت آنها در این طرح استفاده کرد.

صدور شناسنامه املاک و مستغلات کمک به اخذ مالیات‌های مسکن
در همین حال امیری کارشناس مسکن با تأکید بر این‌که ایجاد سامانه هوشمند املاک و مستغلات این امکان را فراهم می‌کند که بتوان به خوبی سیاست‌های مالیاتی را در حوزه املاک اجرا کرد می‌افزاید: در یک نمای کلی سامانه جامع اطلاعات کشور مشتمل بر سه دسته اطلاعات انسانی، مکانی و اعتباری است. در زمان کنونی، بانک اطلاعاتی انسانی و بانک اطلاعات اعتباری در ایران تهیه شده است و تکمیل آن در دستور کار نهادهای مختلف بخصوص دولت قرار دارد که نمونه آن جمع‌آوری اطلاعات اقتصادی خانوار برای اجرایی شدن قانون هدفمند کردن یارانه‌ها است.

بانک اطلاعات انسانی در ایران به صورت پایه به هنگام تولد و از طریق صدور شناسنامه توسط سازمان ثبت احوال شکل می‌گیرد. اما بانک اطلاعات مکانی به عنوان یکی از سطوح یا طبقات اصلی اطلاعات کشور همچنان تشکیل نشده است به عبارت دیگر متولی معینی که بتواند سامانه منظمی از اطلاعات مکانی را داشته باشد، وجود ندارد. به گفته وی با ایجاد سامانه اطلاعات املاک، امکان پردازش اطلاعات پراکنده در کشور به صورت متمرکز مهیا می‌شود تا دولتمردان و یا متولیان برنامه‌ریزی اقتصادی کشور با فضایی مبهم روبه‌رو نباشند و اطلاعات پراکنده موجود را که شامل موقعیت جغرافیایی و جمعیت نقاط مختلف به همراه استعدادهای هر منطقه می‌باشد را به صورت جامع در اختیار داشته باشند.

از جمله مزایای ایجاد سامانه شفاف اطلاعات املاک، افزایش امنیت مالکیت خصوصی و عمومی است که از نتایج آن کاهش جرایم و زمین‌خواری است. از آن‌جا که حجم عظیمی از پرونده‌های ورودی به قوه قضائیه با موضوعات زمین‌خواری و حوزه املاک مرتبط می‌باشند، با راه‌اندازی این سامانه می‌توان تعداد پرونده‌های ورودی را حداقل 25 درصد کاهش داد. ایجاد سامانه هوشمند املاک و مستغلات این امکان را فراهم می‌کند که بتوان به خوبی سیاست‌های مالیاتی را در حوزه املاک اجرا کرد. از جمله مالیات‌هایی که در حوزه زمین و مسکن اخذ می‌شود «مالیات بر عایدی سرمایه» و «مالیات بر ارزش زمین» است. وی گفت: انتظار می‌رود مسئولان فرآیند صدور شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات را سرعت بیشتری ببخشند.

از تجربه دیگر کشورها برای صدور شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات استفاده کنیم
فرحی کارشناس ارشد مسکن نیز می‌گوید قطعاً اصلاح سیاست‌های اقتصادی کشور نیازمند ساماندهی و کنترل بازار املاک و مستغلات است. بازار املاک به دلیل داشتن ویژگی‌های خاص به مدیریت خاصی احتیاج دارد، وجود اطلاعات شفاف لازمه مدیریت و سیاستگذاری برای این بخش می‌باشد. به گفته وی سال‌های متمادی است که در کشورهای توسعه یافته، سامانه‌ای به نام کاداستر وجود دارد که شامل تمامی اطلاعات زمین‌ها، املاک و مستغلات هر کشوری است. در این کشورها به دلیل وجود سامانه شفاف اطلاعاتی موضوعی تحت عنوان اختلاف ملکی وجود ندارد و دعاوی در این زمینه بسیار کاهش یافته است. در ایران از حدود 40 – 30 سال پیش قوانینی در جهت استفاده از این سامانه وضع شد که متأسفانه نتیجه‌ای در پی نداشته است و خروجی مناسبی دریافت نشده است. به دلیل نبود این سامانه، کشور همواره هزینه‌های سنگینی چه در ارتباط با اختلافات و دعاوی ملکی و چه در رابطه با برنامه‌ریزی کلان و در مسائل آمایشی و مدیریت شهری پرداخت کرده است.

منبع : shasa